Das Rendity Rating

Das Rendity-Rating eines Projekts entspricht dem Ergebnis einer internen Projektanalyse. Sie ist ein quantitativer Ansatz und misst acht Hauptkriterien des jeweiligen Projekts. Jedes der acht Kriterien wird separat nach einem Punktesystem bewertet. Das Gesamtergebnis ist eine Zahl zwischen 6 und 20. Ein Ergebnis zwischen 6 und 8 ergibt ein A-Rating, ein Ergebnis zwischen 9 und 11 ergibt ein B-Rating und so weiter.

Bei der internen Prüfung des Standorts fließen mehrere Faktoren hinein. Einerseits wird die unmittelbare Umgebung der Immobilie geprüft, andererseits der großräumige Wirtschaftsraum (Stadt, Gemeinde und Region) miteinbezogen. Beides hat Einfluss auf die Standortattraktavität des jeweiligen Objekts. Bei jedem Projekt finden sich in der Beschreibung zusätzliche Infos zur Mikro- und Makrolage der Immobilie.

Bei Entwicklungsprojekten (Growth) ist der Abschluss des Projekts der erfolgreiche Verkauf der Immobilie. Sollten vorab mehr als zehn Prozent des Objekts verkauft worden sein, fällt das Risiko geringer aus. Ist der Verkaufsstart noch nicht erfolgt, wird dies mit einem höheren Risiko bewertet. Bei Bestandsimmobilien (Income) findet kein Verkauf statt – hier wird vielmehr in vermietete Immobilien investiert. Sollten diese nahezu vollständig vermietet sein, ergibt sich ein kleineres Risiko, als wenn das Objekt bislang unbewohnt ist.

Rendity bietet mit Growth (Entwicklungsprojekte) und Income (Bestandsobjekte) zwei unterschiedliche Investmentkategorien. Bei einem Entwicklungsprojekt gibt es aufgrund des Bauvorgangs einige Faktoren zu berücksichtigen, die den Verlauf beeinflussen können. Ist der Bau weit fortgeschritten, ist das Risiko somit geringer. Sollte sich das Entwicklungsprojekt erst in der Einreichphase befinden, fällt das Risiko höher aus. Bei Bestandsprojekten wurde die Immobilie hingegen bereits errichtet. Der mit einem gewissen Risiko behaftete Bauvorgang fällt somit weg. Sollten kleine Renovierungsarbeiten hinsichtlich einer Wertsteigerung geplant sein, wird dies bei der Einschätzung berücksichtigt. Ist lediglich die Erhaltung des Bestandsobjekt geplant, fällt das Risiko geringer aus.

Hierbei wird der Track-Record des Immobilienpartners erfasst. Dabei wird das Gesamtvolumen vergleichbarer Immobilienprojekte, die die Emittentin auf eigene Rechnung durchgeführt hat, in die Berechnung miteinbezogen. Partner die zuvor mehrere großvolumige Projekte umsetzen konnten, sind dementsprechend mit einem niedrigeren Risiko einzustufen als jene, die noch nicht so viel Erfahrung aufweisen.

Wohnimmobilien – das hat die unmittelbare Vergangenheit nochmal verdeutlicht – sind krisensicher. Eine neue Bewohnerin oder Bewohner lässt sich etwa deutlich einfacher finden als einen neuen Betrieb bei einer Gewerbeimmobilie. Ein höheres Risiko ergibt sich bei Gewerbeimmobilien auch dadurch, dass diese in der Regel größer und komplexer aufgebaut sind.

Immobilienprojekte werden in der Regel durch einen Bankkredit (Fremdkapital) und Eigenkapital finanziert. Dieses Eigenkapital kann von der Entwicklerin beziehungsweise dem Entwickler selbst und/oder über Mezzanine-Kapital aufgebracht werden. Wird ein überwiegender Teil des Eigenkapitals mittels Mezzanine-Kapital aufgebracht, ist das Risiko höher, als wenn die Entwicklerin oder der Entwickler selbst einen Großteil aus eigener Kasse beisteuert.

In dieser Kategorie werden unterschiedliche Maßnahmen zur Reduktion des Risikos miteinbezogen, die durch den Immobilienpartner eingebracht wird. Bei jedem einzelnen Projekt wird auf die Sicherheit(en) einzeln eingegangen. Zu den häufigsten Maßnahmen zählen etwa eine (harte) Patronatserklärung, persönliche Bürgschaft und Grundschuld.

An einem Immobilienprojekt ist in der Regel eine Bank beteiligt, die einen bedeutenden Teil der Finanzierung mittels Fremdkapitals übernimmt. Bevor das Geld bereitgestellt wird, führt die Bank eine ausgiebige Prüfung durch. Im Wechselspiel wird dann ein passendes Finanzierungskonzept ausgearbeitet, bei der die Risikominimierung beziehungsweise die Ertragsmaximierung im Zentrum stehen.